• Jason Jia

购房也“内卷”:美国楼市大作战之下,如何理性投资?

今年以来,美国房地产价格整体出现大幅度上涨,不少地区甚至出现排队抢房、加价抢房的现象。美国房地产经纪人协会最新数据显示,5月份全美现房销售中位价格创下了37.7万美元的历史新高,同比增长26%。美国183个大都市中,99%的地区房价在今年一季度出现上涨,其中89%的地区房价出现两位数上涨。


宽松的货币政策、极低的利率加上大量的财政刺激,使得美国楼市几乎进入了史无前例的狂热状态:加价竞购、贿赂卖家,甚至并没有亲眼看过就“盲买”。


居外IQI集团联合创始人、执行董事长Georg Chmiel在接受第一财经记者采访时表示,去年美国新冠肺炎疫情暴发后,楼市先冷后热。今年房价仍保持上涨的根本原因是市场需求旺盛,同时供应却十分短缺。


据美媒报道,目前美国房地产市场供不应求的情况非常严重,开发商每隔一两周就会上调新房售价,即便如此仍然是“手快有、手慢无”。二手房市场同样火热,一套没有太多缺点的房子一挂牌可能就有几十甚至上百人参与竞价,而最终的买家往往需要支付10%左右的溢价才能“圆梦”。


楼市过热的现象下,危机也在暗流涌动。诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒(Robert Shiller)称,在有数据记录的 100 多年来,美国实际房价从来没有像现在那么高过:“从某些角度看,楼市存在泡沫”。


席勒的警告不无道理,早在2003年,美国经济逐渐复苏时,为避免经济过热,维持物价稳定,美联储连续上调联邦基金利率。由于次级贷款中,可调节利率贷款占比大,后期还贷利率随着基准利率的抬升而上升,造成次贷借款人还款压力的增加。


加息也逐渐刺破了房地产市场泡沫,房价开始快速下跌。由于房价的升值是次级借款人还款的唯一保证,房价的下跌让他们不得不违约,次级贷款违约率快速攀升。与此同时,抵押贷款机构也无法通过出售抵押品收回本金和利息,所有房地产投机工具均失效,造成了严重的房地产泡沫现象。


虽时代背景不一,在这次的过热狂潮下也能看到前者房地产泡沫的影子。作为投资者,应当未雨绸缪避免房地产泡沫的不幸。


对房产投资者而言,不论楼市大小,主动寻找租售比较高的地区作为投资会是较好的选择。租售比不仅代表了城市房价的合理性,也代表了城市的经济活力。面对紧俏但又不明朗的楼市,为抵御房地产泡沫带来的风险,租售比越高的城市的抗风险能力也就更大。


工作地点固定的投资者,可以选择自己所在城市“正在扩张兴建的区域”去投资,有效抗拒本市房地产泡沫的风险。此外,各位投资者还是应当谨慎对待房市,满足刚需为主,理性投资。


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